Equiparação de Pessoa Física à Empresa Individual Por Prática de Operações Imobiliárias

066. Em que condições a pessoa física é equiparada à pessoa jurídica pela prática de operações imobiliárias?

De acordo com a legislação do imposto de renda, somente se consideram equiparadas à empresa individual, pela prática de operações imobiliárias, as pessoas físicas que promoverem incorporação imobiliária (prédios em condomínios) ou loteamentos de terrenos urbanos ou rurais, com ou sem construção (RIR/99, art. 151, PN CST nº 6/86). (As Leis nº 4.591/64, arts. 29 a 31 e 68, nº 6.766/79 e Decretos-lei nºs 58/37 e 271/67 dispõem sobre as operações de incorporação e loteamento).

Os preceitos legais alcançam, inclusive:

a) os titulares de terrenos ou glebas de terra que outorgarem mandato a construtor ou corretor de imóveis com poderes para alienação de frações ideais ou lotes de terreno, quando os mandantes se beneficiarem do produto dessas alienações (PN CST nº 15/84);

b) a subdivisão ou desmembramento de imóvel rural ocorrido após 30 de junho de 1977, em mais de dez lotes, ou a alienação de dez quinhões ou frações ideais desse imóvel, tendo em vista que tal operação se equipara a loteamento, salvo se a subdivisão se der por força de partilha amigável ou judicial, em decorrência de herança, legado, doação como adiantamento da legítima, ou extinção de condomínio (RIR/99, art. 153).

NOTA: Os condomínios na propriedade de imóveis não são considerados sociedades de fato, ainda que deles também façam parte pessoas jurídicas. Assim, a cada condômino, pessoa física, serão aplicados os critérios de caracterização da empresa individual e demais dispositivos legais, como se ele fosse o único titular da operação imobiliária, nos limites da sua participação (RIR/99, art. 155).

067. Ocorrerá a equiparação mesmo que a pessoa física não promova o registro dos documentos da incorporação ou loteamento?

Equipara-se, também, à pessoa jurídica, o proprietário ou titular de terrenos ou glebas de terra que, sem efetuar o registro de documentos de incorporação ou loteamento, neles promova a construção de prédio com mais de duas unidades imobiliárias ou a execução de loteamento, se iniciar a alienação das unidades imobiliárias antes da decorrência do prazo de sessenta meses contados da data da averbação, no Registro Imobiliário, da construção do prédio ou da aceitação das obras do loteamento. Nos casos de incorporação ou loteamento sem registro, caracterizar-se-á a alienação pela existência de qualquer ajuste preliminar, ainda que pelo simples recebimento de importância a título de reserva (RIR/99, art. 152 e seu § 1º).

068. Quais os atos que caracterizam a aquisição e a alienação de imóveis, para fins de equiparação da pessoa física à empresa individual (pessoa jurídica), por prática de operações imobiliárias?

Caracterizam-se a aquisição e a alienação pelos atos de compra e venda, de permuta, da transferência de domínio útil de imóveis foreiros, de cessão de direitos, de promessa de qualquer uma dessas operações, de adjudicação ou arrematação em hasta pública, pela procuração em causa própria, doação (PN CST nº 152/75), ou por outros contratos afins em que ocorra a transmissão de imóveis ou de direitos sobre imóveis.

NOTA: Considera-se ocorrida a aquisição ou alienação ainda que a transmissão se dê mediante instrumento particular (RIR/99, art. 154, § 1º).

069. Em que data se considera como ocorrida a aquisição ou alienação e quais as condições para que seja aceita?

Considera-se a data da aquisição ou alienação aquela em que for celebrado o contrato inicial, ainda que mediante instrumento particular (RIR 99, art. 154, § 1º).

Caso a transmissão se opere por meio de instrumento particular, a data de aquisição ou alienação constante no respectivo instrumento, se favorável aos interesses da pessoa física, somente será aceita pela autoridade fiscal quando atendida pelo menos uma das seguintes condições (RIR/99, art. 154, § 2º):

a) o instrumento particular tiver sido registrado no Cartório do Registro Imobiliário, ou no de Títulos e Documentos, no prazo de trinta dias, contados da data nele constante;

b) houver conformidade com cheque nominativo pago dentro do prazo de trinta dias, contados da data do instrumento;

c) houver conformidade com lançamentos contábeis da pessoa jurídica, atendidos os preceitos para escrituração em vigor;

  1. houver menção expressa da operação nas declarações de bens da parte interessada, apresentadas tempestivamente à repartição competente, juntamente com as declarações de rendimentos.

070. Quais as obrigações acessórias a que estão sujeitas as pessoas físicas equiparadas a pessoas jurídicas pela prática de operações imobiliárias?

Sujeitam-se às obrigações acessórias previstas para as pessoas jurídicas em geral, consoante o art. 160 do RIR/99.

071. Será sempre obrigatório o registro no CNPJ nos casos de pessoa física equiparada a empresa individual por prática de operações imobiliárias?

Sim. Convém observar, entretanto, que, se a pessoa física já estiver equiparada a empresa individual em razão de exploração de outra atividade prevista no art. 150 do RIR/99, poderá optar por:

a) manter seu registro anterior no CNPJ, fazendo com que a escrituração contábil abranja também os atos e fatos relativos às atividades imobiliárias, desde que haja individuação nos lançamentos e registros contábeis, que permita apurar os resultados em separado (PN CST nº 97/78), apresentando, por fim, uma única declaração como pessoa jurídica; ou

  1. providenciar, no prazo de 90 dias da data da equiparação, novo registro no CNPJ, específico para as atividades imobiliárias (sendo esta opção irrevogável enquanto perdurar referida equiparação). Nesse caso, fará registrar e autenticar na repartição da SRF da jurisdição do seu domicílio o Livro Diário e demais livros contábeis obrigatórios, e estará obrigada a apresentar uma declaração de pessoa jurídica para cada atividade explorada (RIR/99, art. 160, inciso II).

072. Quando tem início a aplicação do regime fiscal das pessoas jurídicas às pessoas físicas equiparadas por prática de operações imobiliárias?

A aplicação do regime fiscal das pessoas jurídicas às pessoas físicas a elas equiparadas terá início na data em que se complementarem as condições determinantes da equiparação, consoante os arts. 156 e 158 do RIR/99:

a) na data do arquivamento da documentação do empreendimento no Registro Imobiliário;

b) na data da primeira alienação, no caso desta ocorrer antes de decorrido o prazo de sessenta meses (para imóveis havidos após 30.06.77) e trinta e seis meses (para imóveis havidos até 30/06/77), contados da data da averbação no Cartório do Registro Imobiliário da construção de prédio com mais de duas unidades imobiliárias, ou a execução de obras de loteamento;

c) na data em que ocorrer a subdivisão ou o desmembramento de imóvel rural em mais de dez lotes, ou a alienação de mais de dez quinhões ou frações ideais desse imóvel.

NOTA: Não subsistirá a equiparação, em relação às incorporações imobiliárias ou loteamentos com ou sem construção, cuja documentação seja arquivada no Cartório do Registro Imobiliário se, na forma prevista no § 5º do art. 34 da Lei nº 4.591/64, ou o art. 23 da Lei nº 6.766/79 (e antes de alienada qualquer unidade) o interessado promover a averbação da desistência da incorporação ou o cancelamento da inscrição do loteamento (RIR/99, art. 159).

073. A que espécie de escrituração e forma de tributação sujeitam-se as pessoas físicas equiparadas a pessoas jurídicas por prática de operações imobiliárias?

Até o ano de 1998, As pessoas jurídicas que se dedicassem às atividades de incorporação ou loteamento ficavam obrigadas à tributação para fins de IRPJ com base no lucro real, devendo obedecer a todas as regras aplicáveis às pessoas jurídicas que fossem tributadas sob esta modalidade, com relação à manutenção de escrituração regular com base nas leis comerciais e fiscais, com exceção, apenas, do registro e autenticação dos livros contábeis e fiscais (Diário, Registro de Inventário, consoante o RIR/99, art. 260) que deverão ser feitos na repartição da SRF da jurisdição do seu domicílio. A obrigatoriedade da apuração do lucro real se estende, inclusive, à escrituração do LALUR, para o qual é dispensado o registro e autenticação (PN CST nºs 30/78 e 96/78 e IN SRF nº 28/78). Saliente-se que, além do registro permanente de estoque (deverá ser mantido para determinar o custo dos imóveis vendidos), a pessoa física terá obrigação de possuir e escriturar o livro Registro de Inventário, no qual serão discriminadas as unidades (ou empreendimentos) existentes em estoque na data do balanço. (IN SRF nº 84/79, alterada pela IN SRF nº 23/83). (Sobre os livros obrigatórios da escrituração, vide PN CST nº 28/78 - LALUR, nº 30/78 - Registro de inventário, nº 97/78 - Diário e livros auxiliares indispensáveis à clareza e exatidão das transações).

A partir do ano de 1999, com a edição da lei nº 9.718/98, as empresas que se dediquem às atividades imobiliárias não estão mais obrigadas a se submeterem à forma de tributação com base no lucro real, podendo, após a conclusão das operações imobiliárias para as quais haja registro de custo orçado, optar pelo lucro presumido (IN-SRF nº 25/99, art. 2º) .

NOTA: Se já estiver equiparada à empresa individual em face da exploração de outra atividade, a pessoa física poderá efetuar uma só escrituração para ambas as atividades, desde que haja individualização nos lançamentos e registros contábeis de modo a permitir a verificação dos resultados em separado.

074. Qual o quantitativo de operações imobiliárias necessário para equiparação de pessoa física à empresa individual, determinando o início da tributação como pessoa jurídica?

Para as pessoas físicas que promoverem a incorporação de prédios em condomínio, loteamento de terras rurais ou terrenos urbanos, bem como para os imóveis rurais havidos após 30 de junho de 1977, a subdivisão, o desmembramento ou a alienação de mais de dez lotes, quinhões ou frações ideais desse imóvel, basta um único empreendimento dessa espécie para que ocorra a equiparação, passando, a partir desta data, a ser tributado como lucro da pessoa jurídica o resultado das alienações de todas as unidades imobiliárias ou de todos os lotes de terreno integrantes do empreendimento.

075. O que se deve entender por incorporação de prédios em condomínio?

Considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial (antes da conclusão das obras), de edificações ou conjuntos de edificações compostas de unidades autônomas, nos termos da Lei nº 4.591/64, art. 28, parágrafo único. O incorporador vende frações ideais do terreno, vinculadas às unidades autônomas (apartamentos, salas, conjuntos etc.), em construção ou a serem construídos, obtendo, assim, os recursos necessários para a edificação (PN CST nº 77/72).

076. Qual a legislação que rege as incorporações imobiliárias e quais as construções abrangidas?

As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais (casa, loja etc.), constituindo cada unidade propriedade autônoma, estão sujeitas ao disciplinamento previsto na Lei nº 4.591/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. No aspecto fiscal, subordinam-se especificamente às disposições dos Decretos-lei nºs 1.381/74, 1.510/76 e 2.072/83, matriz legal dos arts. 151 a 166 do RIR/99 c/c a orientação normativa das IN SRF nºs 84/79, 23/83, 67/88 e 107/88.

077. Em caso de alteração das normas em vigor que disciplinam a prática de operações imobiliárias por pessoas físicas, qual a legislação que deverá prevalecer?

Ocorrendo alteração da legislação, a equiparação será determinada de acordo com as normas legais e regulamentares em vigor na data do instrumento inicial de alienação das unidades imobiliárias ou lotes de terreno (nos casos de incorporações ou loteamentos irregulares), ou do arquivamento dos documentos da incorporação ou do loteamento, quando regulares. (RIR/99, art. 157 e seu parágrafo único).

A posterior alteração dessas normas não atingirá as operações imobiliárias já realizadas nem os empreendimentos cuja documentação já tenha sido arquivada no Registro Imobiliário.

078. Quem é considerado "incorporador"?

Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que, embora não efetuando a construção, se comprometa a vender ou efetive a venda de frações ideais de terreno, objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.

Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem a constituição em condomínio sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras (Lei nº 4.591/64, arts. 29 e 30).

Tendo em vista às disposições da Lei nº 4.591/64, especificamente os arts. 28 a 32 e 68, é irrelevante a forma da construção efetuada (vertical, horizontal, autônoma, isolada etc.) para que a pessoa física seja considerada incorporadora e se submeta ao regime tributário da equiparação à pessoa jurídica, desde que existentes os demais pressupostos fáticos previstos na legislação de regência.

NOTA: De acordo com o art. 68 da Lei nº 4.591/64, os proprietários ou titulares de direito aquisitivo sobre terras rurais, ou sobre terrenos onde pretendam construir ou mandar construir habitações isoladas, para aliená-las antes de concluídas, mediante pagamento do preço a prazo, ficam sujeitos ao regime instituído para os incorporadores, no que lhes for aplicável.

079. Qualquer parcelamento do solo é considerado loteamento?

Não. O parcelamento do solo rural ou urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas, para os loteamentos urbanos, as disposições da Lei nº 6.766/79, bem como as pertinentes às legislações estaduais e municipais.

NOTAS:

1) O simples desmembramento de imóvel urbano não se caracteriza como loteamento ou comercialização habitual de imóveis, para efeito de equiparação à pessoa jurídica, como empresa individual, da pessoa física que o promova (Lei nº 6.766/79, art. 2º, DL nº 2.072/83, art. 9º).

2) No caso de imóvel rural havido após 30/06/77, entretanto, será equiparado a loteamento (para fins de equiparação da pessoa física à empresa individual), a subdivisão ou desmembramento do mesmo em mais de dez lotes, ou a alienação de mais de 10 quinhões ou frações ideais desse imóvel (RIR/99, art. 153).

3) O disposto na nota anterior não se aplica aos casos em que a subdivisão se efetive por força de partilha amigável ou judicial, em decorrência de herança, legado, doação como adiantamento da legítima, ou extinção do condomínio (RIR/99, art. 153, parágrafo único).

080. Qual a diferença entre desmembramento e loteamento de solo urbano?

Considera-se loteamento de imóveis a subdivisão de área ou gleba em lotes destinados a edificação de qualquer natureza, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamentos, modificação ou ampliação das vias existentes (DL nº 231/67, arts. 1º e 2º c/c o PN CST nº 77/72).

Já o desmembramento de imóveis se constitui na subdivisão de áreas ou glebas em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique a abertura de novas vias e logradouros públicos, nem o prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes (Lei nº 6.766/79, art. 2º e seus §§ c/c o PN CST nº 77/72).

NOTA: Respeitadas as disposições legais pertinentes a imóveis urbanos e rurais, as definições de loteamento e desmembramento urbano aplicam-se a loteamentos rurais (PN CST nº 06/86).

081. O que deverá ser considerado como lucro da empresa individual no caso de pessoa física equiparada à pessoa jurídica por prática de operações imobiliárias?

O lucro da empresa individual relativo a operações imobiliárias que deverá ser apurado em cada período-base, com observância dos arts. 410 a 414 do RIR/99, compreenderá:

1) o resultado da operação que determinar a equiparação;

2) o resultado de incorporações ou loteamentos promovidos pelo titular da empresa individual a partir da data da equiparação, abrangendo o resultado das alienações de todas as unidades imobiliárias ou de todos os lotes de terreno integrantes do empreendimento;

3) as correções monetárias do preço das alienações de unidades residenciais ou não residenciais, construídas ou em construção, e de terrenos ou lotes de terrenos, com ou sem construção, integrantes do empreendimento, contratadas a partir da data da equiparação, incidentes sobre as prestações, dívidas correspondentes a notas promissórias, ou outros títulos equivalentes, ou valores exigidos no caso de atraso de pagamento;

4) os juros convencionados sobre a parte financiada do preço das alienações contratados a partir da data da equiparação, bem como juros e multas de mora recebidos por atrasos de pagamentos.

NOTAS:

1) Nas operações de permuta de unidades imobiliárias, realizadas entre a pessoa física equiparada à empresa individual e pessoas jurídicas ou físicas, deverão ser observados, para fins de apuração de resultados e determinação dos valores de baixa e de aquisição de bens, os procedimentos fiscais estabelecidos na IN SRF nº 107/88.

2) Não serão computados como lucro da empresa individual os rendimentos de locação, sublocação ou arrendamento de quaisquer imóveis, percebidos pelo titular da empresa individual, nem como os decorrentes da exploração econômica de imóveis rurais, ainda que sejam imóveis cuja alienação acarrete a inclusão do correspondente resultado no lucro da empresa individual; outros rendimentos percebidos pelo titular da empresa individual (RIR/99, art. 162).

3) Para efeito da apuração dos custos, na forma do art. 410 do RIR/99, deve ser observado que a partir de 01/01/96 foi revogada a correção monetária das demonstrações financeiras, devendo o valor dos estoques existentes em 31/12/95 ser corrigido até a referida data.

Com o advento da Lei nº 9.718/98, art. 14, a pessoa física equiparada a pessoa jurídica por prática de operações imobiliárias pode fazer a apuração do imposto com base no lucro presumido, observado o disposto na IN SRF nº 25, art. 2º, de 25 de fevereiro de 1999.

082. Em que época deverão ser apurados os resultados da empresa individual relativos a pessoa física equiparada a pessoa jurídica por prática de operações imobiliárias?

O lucro da empresa individual deverá ser apurado ao término de cada período-base e compreenderá o resultado de todas as operações realizadas nesse período, devendo-se observar as prescrições legais pertinentes à apuração do lucro real por períodos: mensal ou anual até 31/12/96, e trimestral ou anual a partir de 01/01/97 (Lei nº 9.430/96). Na hipótese da apuração anual, são aplicáveis, igualmente, as regras relativas aos recolhimentos mensais com base em estimativa de lucro.

083. Qual o valor que deve ser considerado, a título de receita bruta, pela pessoa física equiparada a pessoa jurídica pela prática de operações imobiliárias?

Para efeito de determinação do imposto com base no lucro estimado, as pessoas físicas equiparadas à empresa individual pela prática de operações imobiliárias deverão considerar como receita bruta o montante efetivamente recebido, relativo às unidades imobiliárias vendidas (Lei nº 8.981/95, art. 30 c/c a IN SRF nº 93/97, art. 5º, I).

NOTA: No caso de opção pelo regime de tributação com base no lucro presumido, a pessoa física equiparada a pessoa jurídica por prática de operações imobiliárias poderá, para efeito da legislação do imposto de renda, reconhecer a receita bruta auferida segundo o regime de competência ou de caixa (Lei nº 9.718/98, art. 13, § 2º).

084. Qual o tratamento tributário do lucro apurado pela pessoa física equiparada a empresa individual por prática de operações imobiliárias?

O lucro apurado pela pessoa física equiparada à empresa individual, depois de deduzida a provisão para o IRPJ, será considerado, por disposição legal, como automaticamente distribuído no período-base (RIR/99, art. 165).

Saliente-se que, após a edição da Lei nº 9.249/95, art. 10, c/c a IN SRF nº 11/96, art. 51, os lucros e dividendos pagos ou creditados a sócios, acionistas ou titular de empresa individual, não estão sujeitos ao imposto de renda (são isentos de tributação a partir de 01/01/96), quer na fonte, quer na declaração de rendimentos de pessoa física.

085. O lucro apurado periodicamente pela pessoa física equiparada a empresa individual em razão de operações com imóveis pode ser mantido como lucros suspensos na escrituração da pessoa jurídica?

Não. Esse lucro, após a dedução da provisão para pagamento do IRPJ, sempre será considerado como automaticamente distribuído no período-base em que for apurado. (Vide pergunta anterior).

086. Qual será o tratamento do lucro apurado periodicamente pela pessoa física equiparada à empresa individual em razão de operações com imóveis, quando esta não mantiver escrituração regular, nos casos em que estivesse obrigada?

Quando a pessoa física equiparada à empresa individual não mantiver escrituração regular, nos termos das leis comerciais e fiscais, sofrerá arbitramento, conforme o art. 530 do RIR/99. O arbitramento, regra geral, é feito por meio de lançamento de ofício, entretanto, o contribuinte poderá fazer o auto-arbitramento com base na receita bruta quando esta for conhecida, (art. 531 do RIR/99).

No caso específico de empresa imobiliária, para efeito de arbitramento do lucro, será deduzido do valor da receita bruta trimestral o custo do imóvel devidamente comprovado, sendo tributado o lucro arbitrado na proporção da receita recebida ou cujo recebimento esteja previsto para o próprio período (art. 534 do RIR/99).

087. Como calcular os rendimentos do titular da empresa individual equiparada à pessoa jurídica por prática de operações imobiliárias, quando esta sofrer arbitramento de lucro?

De acordo com as regras aplicáveis às demais pessoas jurídicas que tiverem seus lucros arbitrados (RIR/99, art. 529 a 540, c/c as IN SRF nºs. 51/95 e 11/96). São considerados como rendimento da pessoa física do titular da empresa individual:

1) lucros:

a) até 31/12/95: o lucro arbitrado diminuído do IRPJ e da CSLL sobre ele incidentes na pessoa jurídica, já que este é tido, por presunção legal, como distribuído ao titular da empresa individual e tributado exclusivamente na fonte à alíquota de 15% (Lei nº 8.981/95, art. 54, revogado pela Lei nº 9.249/95, art. 36, V);

b) a partir de 01/01/96 poderá ser distribuído, ao titular da empresa individual, a título de lucros, sem incidência do imposto (isento de tributação na pessoa física, quer na fonte, quer na declaração de rendimentos) o lucro arbitrado diminuído do IRPJ, inclusive adicional, da CSLL, da COFINS, e do PIS/PASEP. A parcela dos lucros ou dividendos que exceder a base de cálculo do imposto, diminuída de todos os impostos e contribuições, também poderá ser distribuída sem incidência do imposto, desde que a pessoa jurídica demonstre, por meio de escrituração contábil feita com observância da lei comercial, que o lucro efetivo é maior que o determinado, segundo as normas para apuração da base de cálculo do imposto com base no lucro arbitrado (Lei nº 9.249/95, art. 10 c/c a IN SRF nº 11/96, art. 51, § 2º);

  1. a remuneração efetivamente recebida a título de pro-labore ou serviços prestados, cujo valor sofre tributação com base na tabela progressiva mensal aplicável a todas as pessoas físicas.

088. Em que data os imóveis serão considerados como integrantes do ativo (patrimônio) da empresa individual, no caso de equiparação por prática de operações imobiliárias?

Os imóveis objeto das operações de incorporação ou loteamento serão considerados como integrantes do ativo da empresa individual (RIR/99, art. 163, parágrafo único) na data do arquivamento da documentação da incorporação ou do loteamento no Registro Imobiliário.

A integração no ativo, quando a incorporação ou loteamento for realizado sem o competente arquivamento a priori dos respectivos documentos, ocorrerá quando for iniciada a venda, se esta se realizar antes de decorrido o prazo de trinta e seis meses, para os imóveis havidos antes de 30/06/77, ou sessenta meses para os imóveis havidos após 30/06/77, contados da data da averbação no Registro Imobiliário da construção do prédio com mais de duas unidades imobiliárias, ou da aceitação das obras de loteamento.

No caso de imóveis rurais havidos após 30/06/77, na data em que ocorrer a subdivisão ou desmembramento em mais de dez lotes, ou a alienação de mais de dez quinhões ou frações ideais desses imóveis.

089. Como se determina o valor de incorporação de imóveis ao patrimônio da empresa individual, no caso de equiparação por prática de operações imobiliárias?

Para efeito de determinação do valor de incorporação ao patrimônio da empresa individual, poderão ser atualizados monetariamente, até 31/12/95, o custo dos terrenos ou glebas de terra em que sejam promovidos loteamentos ou incorporações, bem como das construções e benfeitorias executadas, não se aplicando qualquer correção monetária a partir dessa data, observadas as disposições dos arts. 806 e 808 do RIR/94, relativas aos custos na apuração do ganho de capital (RIR/94, art. 140, vigente até 31/12/95, com observância, no ano-calendário de 1995 do art. 22 da Lei nº 8.981/95).

A partir de 01/01/96 , a Lei nº 9.249/95, art. 17, estabeleceu que o custo dos bens e direitos, para fins da apuração do ganho de capital da pessoa física, somente poderão ser corrigidos até 31/12/95, com base na UFIR de R$ 0,8287.

090. Quando se considera ocorrido o término da equiparação caso a pessoa jurídica não efetue nenhuma alienação das unidades imobiliárias ou lotes de terreno?

A pessoa física que, após sua equiparação à pessoa jurídica, não promover nenhum dos empreendimentos nem efetuar nenhuma das alienações de unidades imobiliárias ou lotes de terrenos, durante o prazo de trinta e seis meses consecutivos, deixará de ser considerada equiparada a partir do término deste prazo, salvo quanto aos efeitos tributários das operações em andamento que terão o tratamento previsto no art. 166, § 1º, do RIR/99.

091. Qual o destino a ser dado aos imóveis integrantes do ativo (patrimônio) da empresa individual quando, completado o prazo de 36 (trinta e seis) meses consecutivos sem promover incorporações ou loteamentos, ocorrer o término da equiparação a pessoa jurídica?

Permanecerão no ativo da empresa individual, para efeito de tributação como lucro da pessoa jurídica (RIR/99, art. 166):

a) as unidades imobiliárias e os lotes de terrenos integrantes de incorporações ou loteamentos, até sua alienação e, após esta, o saldo a receber, até o recebimento total do preço;

b) o saldo a receber do preço dos imóveis então alienados, até seu recebimento total.

092. Como determinar o capital da empresa individual, no caso de pessoa física equiparada a pessoa jurídica por prática de operações imobiliárias?

O capital da pessoa física equiparada a empresa individual por prática de operações imobiliárias será determinado, em cada período-base, pelos recursos efetivamente investidos, em qualquer época, pela pessoa física titular da empresa individual, nos imóveis considerados como integrantes do seu ativo, bem como sua correção monetária, deduzidos os custos relativos aos imóveis alienados na parte do preço cujo valor tenha sido recebido. Em outras palavras, o capital da empresa individual, no início de cada período-base (mensal, trimestral ou anual, conforme a época), será representado pela soma dos valores dos imóveis constantes do seu ativo com os valores a receber relativos ao custo dos imóveis já vendidos em períodos-base anteriores (RIR/99, art. 164).