Equiparação de Pessoa Física à Empresa Individual por Prática de Operações Imobiliárias

085. Em que condições a pessoa física é equiparada à pessoa jurídica pela prática de operações imobiliárias?

De acordo com a legislação do imposto de renda, somente se consideram equiparadas à pessoa jurídica, pela prática de operações imobiliárias, as pessoas físicas que promoverem incorporação imobiliária de *prédios em condomínios* ou loteamentos de terrenos urbanos ou rurais, com ou sem construção (RIR/99, art. 151; PN CST n o 6/86; Leis n o 4.591/64, arts. 29 a 31 e 68, n o 6.766/79 e Decretos-lei n o 58/37 e n o 271/67) (que dispõem sobre as operações de incorporação e loteamento).

Os preceitos legais alcançam, inclusive:

  1. os proprietários ou titulares de terrenos ou glebas de terra que, efetuando registro dos documentos de incorporação ou loteamento, outorgar mandato a construtor ou corretor de imóveis com poderes para alienação de frações ideais ou lotes de terreno, quando o mandante se beneficiar do produto dessas alienações, ou assumir a iniciativa ou responsabilidade da incorporação ou loteamento (RIR/ 99, art. 151
  2. os proprietários ou titulares de terrenos ou glebas de terra que, sem efetuar o registro dos documentos de incorporação ou loteamento, neles promova a construção de prédio de mais de duas unidades imobiliárias ou a execução de loteamento, se iniciar a alienação das unidades imobiliárias ou dos lotes de terreno antes de corrido o prazo de 60 meses contados da data da averbação, no Registro de Imóveis da construção do prédio ou da aceitação das obras de loteamento. Para os terrenos adquiridos até 30/6/77 o prazo é 36 meses. (RIR/ 99, Art. 152);
  3. a subdivisão ou desmembramento de imóvel rural havido após 30 de junho de 1977, em mais de dez lotes, ou a alienação de mais dez quinhões ou frações ideais desse imóvel, tendo em vista que tal operação se equipara a loteamento, salvo se a subdivisão se der por força de partilha amigável ou judicial, em decorrência de herança, legado, doação como adiantamento da legítima, ou extinção de condomínio (RIR/99, art. 153).

086. Os condôminos na propriedade de imóveis estão sujeitos à equiparação como pessoa jurídica?

Os condomínios na propriedade de imóveis não são considerados sociedades de fato, ainda que deles também façam parte pessoas jurídicas. Assim, a cada condômino, pessoa física, serão aplicados os critérios de caracterização da empresa individual e demais dispositivo legais, como se ele fosse o único titular da operação imobiliária, nos limites da sua participação (RIR/99, art. 155).

087. Quais os atos que caracterizam a aquisição e a alienação de imóveis, para fins de equiparação da pessoa física à empresa individual (pessoa jurídica), por prática de operações imobiliárias?

Caracterizam-se a aquisição e a alienação pelos atos de compra e venda, de permuta, da transferência de domínio útil de imóveis foreiros, de cessão de direitos, de promessa de qualquer uma dessas operações, de adjudicação ou arrematação em hasta pública, pela procuração em causa própria, doação, ou por outros contratos afins em que ocorra a transmissão de imóveis ou de direitos sobre imóveis (RIR/99, art.154 e PN CST n o 152/75 ).

NOTA :

Considera-se ocorrida a aquisição ou alienação ainda que a transmissão se dê mediante instrumento particular (RIR/99, art. 154, § 1 o ).

088. Em que data se considera como ocorrida a aquisição ou alienação e quais as condições para que seja aceita?

Considera-se a data da aquisição ou alienação aquela em que for celebrado o contrato inicial, ainda que mediante instrumento particular (RIR/ 99, art. 154, § 1 o ).

Caso a transmissão se opere por meio de instrumento particular, a data de aquisição ou alienação constante no respectivo instrumento, se favorável aos interesses da pessoa física, somente será aceita pela autoridade fiscal quando atendida pelo menos uma das seguintes condições (RIR/99, art. 154, § 2 o ):

  1. instrumento particular tiver sido registrado no Cartório do Registro Imobiliário, ou no de Títulos e Documentos, no prazo de trinta dias, contados da data nele constante;
  2. houver conformidade com cheque nominativo pago dentro do prazo de trinta dias, contados da data do instrumento;
  3. houver conformidade com lançamentos contábeis da pessoa jurídica, atendidos os preceitos para escrituração em vigor;
  4. houver menção expressa da operação nas declarações de bens da parte interessada, apresentadas tempestivamente à repartição competente, juntamente com as declarações de rendimentos.

089. Quais as obrigações acessórias a que estão sujeitas as pessoas físicas equiparadas à pessoas jurídicas pela prática de operações imobiliárias?

a) inscrever-se no CNPJ no prazo de noventa dias da data da equiparação;

b) manter escrituração contábil completa em livros registrados e autenticados por órgão da Secretaria da Receita Federal;

c) manter sob sua guarda e responsabilidade os documentos que comprovam as operações, pelos prazos previstos na legislação aplicável às pessoas jurídicas;

d) efetuar as retenções de imposto de renda na fonte previstas na legislação aplicável às pessoas jurídicas.

e) apresentar, anualmente, Declaração Integrada de Informações Econômico-Fiscais da Pessoa Jurídica (DIPJ) e, trimestralmente, a DCTF.

NOTA:

Por tratar-se de uma ficção jurídica não há necessidade de registro em órgão de registro de comércio.

090. Será sempre obrigatório o registro no CNPJ nos casos de pessoa física equiparada a empresa individual por prática de operações imobiliárias?

Sim. Convém observar, entretanto, que se a pessoa física já estiver equiparada a empresa individual em razão de exploração de outra atividade prevista no art. 150 do RIR/99 poderá optar por:

  1. manter seu registro anterior no CNPJ, fazendo com que a escrituração contábil abranja também os atos e fatos relativos às atividades imobiliárias, desde que haja individuação nos lançamentos e registros contábeis, que permita apurar os resultados em separado,apresentando, por fim, uma única declaração como pessoa jurídica (RIR/99, art. 160 art.160 parágrafo único e PN CST n o 97/78); ou
  1. providenciar, no prazo de 90 dias da data da equiparação, novo registro no CNPJ, específico para as atividades imobiliárias, sendo esta opção irrevogável enquanto perdurar referida equiparação. Nesse caso, fará registrar e autenticar na repartição da SRF da jurisdição do seu domicílio o Livro Diário e demais livros contábeis obrigatórios, e estará obrigada a apresentar uma declaração de pessoa jurídica para cada atividade explorada (RIR/99, art. 160, inciso II).

091. Quando tem início a aplicação do regime fiscal das pessoas jurídicas para as pessoas físicas equiparadas por prática de operações imobiliárias?

A aplicação do regime fiscal das pessoas jurídicas às pessoas físicas a elas equiparadas terá início na data em que se complementarem as condições determinantes da equiparação, consoante os arts. 156 e 158 do RIR/99:

  1. na data do arquivamento da documentação do empreendimento no Registro Imobiliário;
  2. na data da primeira alienação, no caso desta ocorrer antes de decorrido o prazo de sessenta meses (para imóveis havidos após 30/6/77) e trinta e seis meses (para imóveis havidos até 30/6/77), contados da data da averbação no Cartório do Registro Imobiliário da construção de prédio com mais de duas unidades imobiliárias, ou a execução de obras de loteamento;
  3. na data em que ocorrer a subdivisão ou o desmembramento de imóvel rural em mais de dez lotes, ou a alienação de mais de dez quinhões ou frações ideais desse imóvel.

NOTA :

Não subsistirá a equiparação em relação às incorporações imobiliárias ou loteamentos com ou sem construção, cuja documentação seja arquivada no Cartório do Registro Imobiliário se, na forma prevista no § 5 o do art. 34 da Lei n o 4.591/64, ou o art. 23 da Lei n o 6.766/79 (e antes de alienada qualquer unidade) o interessado promover a averbação da desistência da incorporação ou o cancelamento da inscrição do loteamento (RIR/99, art. 159).

092. A que espécie de escrituração e forma de tributação sujeitam-se as pessoas físicas equiparadas a pessoas jurídicas por prática de operações imobiliárias?

Até o ano de 1998, as pessoas jurídicas que se dedicassem às atividades de incorporação ou loteamento ficavam obrigadas à tributação com base no lucro real, devendo obedecer a todas as regras aplicáveis às pessoas jurídicas submetidas esta modalidade de apuração de imposto de renda, inclusive a manutenção de escrituração regular com base nas leis comerciais e fiscais (exceção, apenas, do registro e autenticação dos livros contábeis e fiscais a ser feitos na repartição da SRF da jurisdição do seu domicílio). A obrigatoriedade da apuração do lucro real se estende, inclusive, à escrituração do Lalur, para o qual é dispensado o registro e autenticação. Saliente-se que, além do registro permanente de estoque para a determinação do custo dos imóveis vendidos, a pessoa física terá obrigação de possuir e escriturar o livro Registro de Inventário, no qual serão discriminadas as unidades, ou empreendimentos, em estoque na data do balanço. (IN SRF n o 84/79, alterada pela IN SRF n o 23/83).

A partir do ano de 1999, com a edição da Lei n o 9.718/98, as empresas que se dediquem às atividades imobiliárias não estão mais obrigadas a se submeterem à forma de tributação com base no lucro real, podendo, após a conclusão das operações imobiliárias para as quais haja adotado custo orçado, optar pelo lucro presumido (IN SRF n o 25/99, art. 2 o ) .

NOTA:

Sobre os livros obrigatórios da escrituração, consulte os PN CST n o 28/78, n o 30/78 e IN SRF n o 28/78 (Lalur), PN n o 30/78 (Registro de Inventário), n o 97/78 (Diário e livros auxiliares).

Se já estiver equiparada à empresa individual em face da exploração de outra atividade, a pessoa física poderá efetuar uma só escrituração para ambas as atividades, desde que haja individualização nos lançamentos e registros contábeis de modo a permitir a verificação dos resultados em separado.

A Medida Provisória n o 2.22l (DOU de 5/9/2001) alterou a Lei n o 4.591/64, instituindo o patrimônio de afetação e estabelecendo, entre outras obrigações, a de manutenção da escrita contábil completa, ainda que a empresa opte pelo regime do lucro presumido.

Quanto às contribuições Pis/Pasep e Cofins consulte as perguntas específicas.

093 . Qual o quantitativo de operações imobiliárias necessário para equiparação de pessoa física à pessoa jurídica, determinando o início da tributação como pessoa jurídica?

A equiparação que leva em conta o quantitativo de unidades imobiliárias ocorre quando o proprietário ou titular de terreno, sem efetuar o arquivamento dos documentos de incorporação no Registro de Imóveis, promover a construção de prédio com mais de duas unidades imobiliárias, ou loteamento.Tal equiparação se dará a partir da alienação da primeira unidade imobiliária ou do primeiro lote antes decorrido o prazo de 60 meses contados da averbação, no Registro Imobiliário, da construção do prédio ou da aceitação das obras de loteamento. Para terrenos adquiridos até 30/6/1977 o prazo é de 36 meses.

NOTA:

Ocorre equiparação quando são destinadas mais de duas unidades imobiliárias a cada condômino se ocorrida a hipótese acima,equiparando o(s) condômino(s).

Equipara-se a pessoa jurídica a pessoa física que promover o desmembramento de imóvel rural, adquirido após 30/6/77, em mais de dez lotes, ou alienação de mais de dez frações ideais desse imóvel, salvo se a subdivisão se der por força de partilha amigável ou judicial, em decorrência de herança, legado, doação como adiantamento da legítima, ou extinção de condomínio (Arts 152 e 153 do RIR/99).

094 . O que se deve entender por incorporação de prédios em condomínio?

Considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, antes da conclusão das obras, de edificações ou conjuntos de edificações compostas de unidades autônomas, nos termos da Lei n o 4.591/64, art. 28, parágrafo único. O incorporador vende frações ideais do terreno, vinculadas às unidades autônomas (apartamentos, salas, conjuntos etc.)* em construção ou a serem construídas, obtendo, assim, os recursos necessários para a edificação (PN CST n o 77/72).

095 . Qual a legislação que rege as incorporações imobiliárias e quais as construções abrangidas?

As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais (casa, loja etc.), constituindo cada unidade propriedade autônoma, estão sujeitas ao disciplinamento previsto na Lei n o 4.591/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. No aspecto fiscal, subordinam-se especificamente às disposições dos Decretos-lei n o 1.381/74, n o 1.510/76 e n o 2.072/83, matriz legal dos arts. 151 a 166 do RIR/99 e a orientação normativa das IN SRF n o 84/79, n o 23/83, n o 67/88 e n o 107/88.

NOTA:

A Medida Provisória n o 2.221 (DOU 5/9/2001), alterada pelo art.73 da MP n o 2.158-35/2001, modificou a Lei n o 4.591/64 e instituiu o patrimônio de afetação nas incorporações imobiliárias, com reflexos tributários e fiscais, como a imposição de escrituração contábil completa, ainda que a empresa opte pelo lucro presumido, novas definições de responsabilidade tributária, e determinou que seja seguida a legislação do imposto de renda quanto ao regime de reconhecimento de receitas para o cálculo de PIS/PASEP e Cofins.

096 . Em caso de alteração das normas em vigor que disciplinam a prática de operações imobiliárias por pessoas físicas, qual a legislação que deverá prevalecer?

Ocorrendo alteração da legislação, a equiparação será determinada de acordo com as normas legais e regulamentares em vigor na data do instrumento inicial de alienação das unidades imobiliárias ou lotes de terreno (nos casos de incorporações ou loteamentos irregulares), ou do arquivamento dos documentos da incorporação ou do loteamento, quando regulares. (RIR/99, art. 157 e seu parágrafo único).

A posterior alteração dessas normas não atingirá as operações imobiliárias já realizadas nem os empreendimentos cuja documentação já tenha sido arquivada no Registro Imobiliário.

097 . Quem é considerado "incorporador"?

Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que, embora não efetuando a construção, se comprometa a vender ou efetive a venda de frações ideais de terreno, objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.

Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem a constituição em condomínio sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras (Lei n o 4.591/64, arts. 29 e 30).

Tendo em vista às disposições da Lei n o 4.591/64, especificamente os arts. 28 a 32 e 68, é irrelevante a forma da construção efetuada (vertical, horizontal, autônoma, isolada etc.) para que a pessoa física seja considerada incorporadora e se submeta ao regime tributário da equiparação à pessoa jurídica, desde que existentes os demais pressupostos fáticos previstos na legislação de regência.

NOTA :

De acordo com o art. 68 da Lei n o 4.591/64, os proprietários ou titulares de direito aquisitivo sobre terras rurais, ou sobre terrenos onde pretendam construir ou mandar construir habitações isoladas, para aliená-las antes de concluídas, mediante pagamento do preço a prazo, ficam sujeitos ao regime instituído para os incorporadores, no que lhes for aplicável.

098 . Qualquer parcelamento do solo é considerado loteamento?

Não. O parcelamento do solo rural ou urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas, para os loteamentos urbanos, as disposições da Lei n o 6.766/79, bem como as pertinentes às legislações estaduais e municipais.

099 . Qual a diferença entre desmembramento e loteamento de solo urbano?

Considera-se loteamento de imóveis a subdivisão de área ou gleba em lotes destinados a edificação de qualquer natureza, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamentos, modificação ou ampliação das vias existentes (DL n o 231/67, arts. 1 o e 2 o c/c o PN CST n o 77/72).

Já o desmembramento de imóveis se constitui na subdivisão de áreas ou glebas em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique a abertura de novas vias e logradouros públicos, nem o prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes (Lei n o 6.766/79, art. 2 o e seus §§ e o PN CST n o 77/72).

NOTAS :

  1. A promoção de loteamento por pessoa física, seja de terreno urbano ou rural, a equipara a pessoa jurídica para os efeitos do imposto de renda.
  2. A subdivisão ou desmembramento de imóvel rural, havido após 30/6/1977, em mais de 10 (dez) lotes, ou alienação de mais de 10 (dez) quinhões ou frações ideais do terreno, equipara-se a loteamento e, em conseqüência, equipara a pessoa física à pessoa jurídica, exceto se a divisão ou desmembramento se efetivar por força de partilha amigável ou judicial, em decorrência de herança, legado, doação como adiantamento da legítima, ou extinção de condomínio.

(Lei n o 6.766, de 1979, art. 2 o e §§; RIR/1999, art. 153; PN CST n o 6, de 1986).

Respeitadas as disposições legais pertinentes a imóveis urbanos e rurais, as definições de loteamento e desmembramento urbano aplicam-se a loteamentos rurais (PN CST n o 6/86).

100 . O que deverá ser considerado como lucro da empresa individual no caso de pessoa física equiparada à pessoa jurídica por prática de operações imobiliárias?

O lucro da empresa individual relativo a operações imobiliárias que deverá ser apurado em cada período de apuração, com observância dos arts. 410 a 414 do RIR/99, compreenderá:

a) o resultado da operação que determinar a equiparação;

b) o resultado de incorporações ou loteamentos promovidos pelo titular da empresa individual a partir da data da equiparação, abrangendo o resultado das alienações de todas as unidades imobiliárias ou de todos os lotes de terreno integrantes do empreendimento;

c) as atualizações monetárias do preço das alienações de unidades residenciais ou não residenciais, construídas ou em construção, e de terrenos ou lotes de terrenos, com ou sem construção, integrantes do empreendimento, contratadas a partir da data da equiparação, incidentes sobre as prestações, dívidas correspondentes a notas promissórias, ou outros títulos equivalentes, ou valores exigidos no caso de atraso de pagamento;

d) os juros convencionados sobre a parte financiada do preço das alienações contratados a partir da data da equiparação, bem como juros e multas de mora recebidos por atrasos de pagamentos.

NOTAS :

Nas operações de permuta de unidades imobiliárias, realizadas entre a pessoa física equiparada à empresa individual e pessoas jurídicas ou físicas, deverão ser observados, para fins de apuração de resultados e determinação dos valores de baixa e de aquisição de bens, os procedimentos fiscais estabelecidos na IN SRF n o 107/88.

Não serão computados como lucro da empresa individual os rendimentos de locação, sublocação ou arrendamento de quaisquer imóveis, percebidos pelo titular da empresa individual, nem como os decorrentes da exploração econômica de imóveis rurais, ainda que sejam imóveis cuja alienação acarrete a inclusão do correspondente resultado no lucro da empresa individual; outros rendimentos percebidos pelo titular da empresa individual (RIR/99, art. 162).

Para efeito da apuração dos custos, na forma do art. 410 do RIR/99, deve ser observado que a partir de 1 o /1/96 foi revogada a correção monetária das demonstrações financeiras, devendo o valor dos estoques existentes em 31/12/95 ser corrigido até a referida data.

Com o advento da Lei n o 9.718/98, art. 14, a pessoa física equiparada a pessoa jurídica por prática de operações imobiliárias pode fazer a apuração do imposto com base no lucro presumido, após a conclusão dos empreendimentos para os quais haja registro de custo orçado. (IN SRF n o 25, art. 2 o , de 25/3/99).

101 . Em que época deverão ser apurados os resultados da empresa individual relativos a pessoa física equiparada à pessoa jurídica por prática de operações imobiliárias?

O lucro da empresa individual deverá ser apurado ao término de cada período de apuração e compreenderá o resultado de todas as operações realizadas nesse período, devendo-se observar os períodos de apuração definidos na legislação: mensal ou anual até 31/12/96, e trimestral ou anual a partir de 1 o /1/97 (Lei n o 9.430/96).

102 . Qual o valor que deve ser considerado a título de receita bruta pela pessoa física equiparada à pessoa jurídica pela prática de operações imobiliárias?

Para efeito de determinação do imposto com base no lucro estimado, as pessoas físicas equiparadas à empresa individual pela prática de operações imobiliárias deverão considerar como receita bruta o montante efetivamente recebido, relativo às unidades imobiliárias vendidas (Lei n o 8.981/95, art. 30 c/c a IN SRF n o 93/97, art. 5 o , I).

No caso de opção pelo regime de tributação com base no lucro presumido, a pessoa física equiparada à pessoa jurídica por prática de operações imobiliárias poderá, para efeito da legislação do imposto de renda, reconhecer a receita bruta auferida segundo o regime de competência ou de caixa.

A opção pode ser feita após a conclusão dos empreendimentos para os quais haja registro de custo orçado (Lei n o 9.718/98, art. 13, § 2 o e IN SRF n o 25, art. 2 o , de 25/03/99).

103 . Qual o tratamento tributário do lucro apurado pela pessoa física equiparada à empresa individual por prática de operações imobiliárias?

O lucro apurado pela pessoa física equiparada à empresa individual, depois de deduzida a provisão para o IRPJ, será considerado, por disposição legal, como automaticamente distribuído no período-base (RIR/99, art. 165).

Saliente-se que, com a edição da Lei n o 9.249/95, art. 10, e da IN SRF n o 11/96, art. 51, os lucros e dividendos pagos ou creditados a sócios, acionistas ou titular de empresa individual, a partir de 1 o /1/96 não estão sujeitos ao imposto de renda, quer na fonte, quer na declaração de rendimentos de pessoa física.

104 . O lucro apurado periodicamente pela pessoa física equiparada a empresa individual em razão de operações com imóveis pode ser mantido como lucros suspensos na escrituração da pessoa jurídica?

Não. Esse lucro, após a dedução da provisão para pagamento do IRPJ, sempre será considerado como automaticamente distribuído no período de apuração em que for apurado.

105 . Qual será o tratamento do lucro apurado periodicamente pela pessoa física equiparada à empresa individual em razão de operações com imóveis, quando esta não mantiver escrituração regular, nos casos em que estivesse obrigada?

Quando a pessoa física equiparada à empresa individual não mantiver escrituração regular, nos termos das leis comerciais e fiscais, sofrerá arbitramento, conforme o art. 530 do RIR/99. O arbitramento, regra geral, é feito por meio de lançamento de ofício, entretanto, o contribuinte poderá fazer o auto-arbitramento com base na receita bruta quando esta for conhecida (art. 531 do RIR/99).

No caso específico de empresa imobiliária, para efeito de arbitramento do lucro será deduzido do valor da receita bruta trimestral o custo do imóvel devidamente comprovado, sendo tributado o lucro arbitrado na proporção da receita recebida ou cujo recebimento esteja previsto para o próprio período (art. 534 do RIR/99).

106. Como calcular os rendimentos do titular da empresa individual equiparada à pessoa jurídica por prática de operações imobiliárias, quando esta sofrer arbitramento de lucro?

De acordo com as regras aplicáveis às demais pessoas jurídicas que tiverem seus lucros arbitrados, em conformidade com RIR/99, art. 529 a 540, e IN SRF n o 51/95 e n o 11/96.

São considerados como rendimento da pessoa física do titular da empresa individual:

  1. lucros:
  1. até 31/12/95: o lucro arbitrado diminuído do IRPJ e da CSLL sobre ele incidentes na pessoa jurídica, já que este é tido, por presunção legal, como distribuído ao titular da empresa individual e tributado exclusivamente na fonte à alíquota de 15% (Lei n o 8.981/95, art. 54, revogado pela Lei n o 9.249/95, art. 36, V);
  2. a partir de 1 o /1/96, o lucro arbitrado diminuído do IRPJ, inclusive adicional, da CSLL, da Cofins, e do Pis/Pasep poderá ser distribuído ao titular da empresa individual, a título de lucros, sem incidência do imposto; isento de tributação na pessoa física, quer na fonte, quer na declaração de rendimentos. A parcela dos lucros ou dividendos que exceder a base de cálculo do imposto, diminuída de todos os impostos e contribuições, também poderá ser distribuída sem incidência do imposto, desde que a pessoa jurídica demonstre, por meio de escrituração contábil feita com observância da lei comercial, que o lucro efetivo é maior que o determinado, segundo as normas para apuração da base de cálculo do imposto com base no lucro arbitrado (Lei n o 9.249/95, art. 10 e a IN SRF n o 11/96, art. 51, § 2 o );
    1. a remuneração efetivamente recebida a título de pró-labore ou serviços prestados, cujo valor sofre tributação com base na tabela progressiva mensal aplicável a todas as pessoas físicas.

107 . Em que data os imóveis serão considerados como integrantes do patrimônio da empresa individual, no caso de equiparação por prática de operações imobiliárias?

Os imóveis objeto das operações de incorporação ou loteamento serão considerados como integrantes do ativo da empresa individual (RIR/99, art. 163, parágrafo único) na data do arquivamento da documentação da incorporação ou do loteamento no Registro Imobiliário.

A integração no ativo, quando a incorporação ou loteamento for realizado sem o competente arquivamento a priori dos respectivos documentos, ocorrerá quando for iniciada a venda, se esta se realizar antes de decorrido o prazo de trinta e seis meses, para os imóveis havidos antes de 30/6/77, ou sessenta meses para os imóveis havidos após 30/6/77, contados da data da averbação no Registro Imobiliário da construção do prédio com mais de duas unidades imobiliárias, ou da aceitação das obras de loteamento.

No caso de imóveis rurais havidos após 30/6/77, na data em que ocorrer a subdivisão ou desmembramento em mais de dez lotes, ou a alienação de mais de dez quinhões ou frações ideais desses imóveis.

108 . Como se determina o valor do imóvel a integrar o patrimônio da empresa individual, no caso de equiparação por prática de operações imobiliárias?

Para efeito de determinação do valor de incorporação ao patrimônio da empresa individual, poderão ser atualizados monetariamente, até 31/12/95, o custo dos terrenos ou glebas de terra em que sejam promovidos loteamentos ou incorporações, bem como das construções e benfeitorias executadas, não se aplicando qualquer correção monetária a partir dessa data.

Deverão ser observadas as disposições dos arts. 806 e 808 do RIR/94, referentes a comprovação da origem dos recursos e dos dispêndios e aplicações, sempre que importem aumento ou diminuição de patrimônio, eis que o acréscimo de patrimônio não comprovado sujeita-se à tributação.

Deverão também ser observadas as regras relativas ao ganho de capital. Saliente-se que, a partir de 1 o /1/1996, as pessoas físicas podem transferir a pessoas jurídicas, a título de integralização de capital, bens e direitos pelo valor constante da respectiva declaração de bens ou pelo valor de mercado; se a transferência não se fizer pelo valor constante da declaração de bens, a diferença a maior será tributável como ganho de capital (Lei n o 9.249/95, art.23).

109 . Quando se considera ocorrido o término da equiparação caso a pessoa jurídica não efetue nenhuma alienação das unidades imobiliárias ou lotes de terreno?

A pessoa física que, após sua equiparação à pessoa jurídica, não promover nenhum dos empreendimentos nem efetuar nenhuma das alienações de unidades imobiliárias ou lotes de terrenos, durante o prazo de trinta e seis meses consecutivos, deixará de ser considerada equiparada a partir do término deste prazo, salvo quanto aos efeitos tributários das operações em andamento que terão o tratamento previsto no art. 166, § 1 o , do RIR/99.

110 . Qual o destino a ser dado aos imóveis integrantes do ativo (patrimônio) da empresa individual quando, completado o prazo de 36 (trinta e seis) meses consecutivos sem promover incorporações ou loteamentos, ocorrer o término da equiparação a pessoa jurídica?

Permanecerão no ativo da empresa individual, para efeito de tributação como lucro da pessoa jurídica (RIR/99, art. 166):

a) as unidades imobiliárias e os lotes de terrenos integrantes de incorporações ou loteamentos, até sua alienação e, após esta, o saldo a receber, até o recebimento total do preço;

b) o saldo a receber do preço dos imóveis então alienados, até seu recebimento total.

NOTA :

Ao término da equiparação, remanescendo unidades no ativo da pessoa jurídica ou valores a receber, o encerramento da empresa individual poderá se efetivar se o houver o recolhimento do imposto que seria devido se os imóveis fossem alienados à vista ou se o saldo a receber fosse integralmente recebido.

111 . Como determinar o capital da empresa individual no caso de pessoa física equiparada à pessoa jurídica por prática de operações imobiliárias?

O capital da pessoa física equiparada a empresa individual por prática de operações imobiliárias será determinado, em cada período de apuração, pelos recursos efetivamente investidos, em qualquer época, pela pessoa física titular da empresa individual, nos imóveis considerados como integrantes do seu ativo, bem como sua correção monetária, deduzidos os custos relativos aos imóveis alienados na parte do preço cujo valor tenha sido recebido. Em outras palavras, o capital da empresa individual, no início de cada período de apuração (mensal, trimestral ou anual, conforme a época), será representado pela soma dos valores dos imóveis constantes do seu ativo com os valores a receber relativos ao custo dos imóveis já vendidos em períodos de apuração anteriores (RIR/99, art. 164).